Diagnostics immobiliers obligatoires à Toulon : ce qui change pour vendre en 2025–2026

Vendre un bien à Toulon ou dans les communes de la métropole TPM nécessite de fournir un dossier de diagnostics immobiliers complet et conforme.
Entre le DPE, l’audit énergétique, l’ERP ou encore les spécificités locales (littoral, bruit aérien, zones à risques), il est essentiel de comprendre ce qui est obligatoire en 2025–2026.
Ce guide vous accompagne pas à pas pour préparer votre vente dans les meilleures conditions.

Les diagnostics techniques permettent d’informer en toute transparence l’acheteur sur l’état réel du logement. Ils sont indispensables pour sécuriser la vente et éviter les litiges.

Le Diagnostic de Performance Énergétique est obligatoire avant toute mise en vente. Sa note doit apparaître dès la publication de l’annonce, que celle-ci soit diffusée par un particulier, une agence ou un réseau de mandataires.
Il mesure deux éléments clés :
– la consommation énergétique du logement,
– ses émissions de gaz à effet de serre, le tout classé de A à G.
Depuis le 1er janvier 2025, plusieurs évolutions impactent directement les vendeurs de Toulon et de la métropole TPM :
• Tous les DPE réalisés avant juillet 2021 sont devenus caducs et doivent être refaits.
• Les copropriétés de 50 à 200 lots doivent désormais réaliser un DPE collectif, ce qui concerne une grande partie des immeubles toulonnais (Haute Ville, Pont-du-Las, Claret, Mourillon…).
• Les logements de 40 m² ou moins bénéficient d’un ajustement des seuils, afin d’éviter les notes injustement dégradées (courant dans les petites surfaces du centre-ville).
• Le DPE est opposable : un acheteur peut contester un diagnostic incorrect et engager la responsabilité du vendeur.
Le DPE a une validité maximale de 10 ans, mais dans la pratique :
→ tout diagnostic réalisé avant 2018, ou selon l’ancienne méthode, doit être mis à jour pour éviter toute contestation et optimiser la mise en marché.
💡 À retenir pour Toulon :
Les biens situés dans les secteurs anciens (Centre-ville, Haute Ville, Pont-du-Las) sont souvent pénalisés par un mauvais DPE. Une note F ou G peut réduire sensiblement l’attractivité et entraîner une baisse de prix significative, surtout face aux acheteurs de plus en plus attentifs aux charges et aux travaux à prévoir.

À partir du 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE sera ajustée pour mieux représenter la consommation réelle des logements, en particulier ceux chauffés à l’électricité. Le coefficient de conversion électrique, jusqu’ici fixé à 2,3, passera à 1,9, conformément aux annonces du Ministère de l’Économie.
(Source : Ministère de l’Économie)

Concrètement, pour les vendeurs de Toulon et de l’ensemble de la métropole TPM, les conséquences sont très positives :
• Aucun logement ne sera déclassé : la réforme vise à corriger une sur-pénalisation des biens chauffés à l’électrique, fréquents dans les immeubles toulonnais.
• Une partie des biens aujourd’hui classés F ou G pourront sortir du statut de passoire énergétique sans travaux, simplement grâce à ce recalcul.
• Les logements chauffés à l’électricité – très présents dans le centre-ville, la Haute Ville ou les résidences des années 80/90 – bénéficieront d’une notation plus juste et plus équilibrée.
• Les DPE réalisés avant 2026 pourront être mis à jour gratuitement via la plateforme officielle de l’ADEME, sans qu’une nouvelle visite sur place soit nécessaire.


💡 Pour Toulon, c’est une excellente nouvelle : de nombreux appartements classés injustement en F/G pourraient remonter d’une classe, ce qui améliore directement leur attractivité… et leur valeur.

L’audit énergétique vient en renfort du DPE pour les logements considérés comme énergivores. Depuis le 1er avril 2023, il est obligatoire pour toute maison classée F ou G, et cette obligation s’étendra aux logements classés E à partir du 1er janvier 2025.
À Toulon et dans la métropole TPM, il concerne principalement les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété, mais pas les appartements situés en copropriété.

Cet audit fournit un rapport beaucoup plus détaillé que le DPE :
– plusieurs scénarios de travaux possibles,
– le coût estimatif des rénovations,
– le gain énergétique attendu pour chaque option.


Pour les vendeurs toulonnais, c’est un document stratégique : il permet d’anticiper les questions des acheteurs, de justifier un prix, ou au contraire de mettre en avant un potentiel d’amélioration réaliste.

💡 À noter pour Toulon :
Les quartiers avec des maisons anciennes (Claret, Saint-Roch, Brunet, Pont-du-Las…) sont particulièrement concernés par cette obligation.

Les diagnostics Gaz et Électricité deviennent obligatoires dès que les installations concernées ont plus de 15 ans. Leur rôle est d’identifier les éléments qui peuvent représenter un danger pour les occupants : absence de dispositif différentiel, équipements de gaz détériorés, ventilation insuffisante, conducteurs non protégés…

Pour une vente, chacun de ces diagnostics possède une validité de 3 ans.

L’objectif n’est pas d’imposer des travaux, mais d’assurer une information transparente entre vendeur et acheteur. Cela dit, une installation datée ou non conforme peut peser dans la balance lors de la négociation, surtout dans les logements anciens du centre-ville de Toulon ou des maisons des années 70–90 présentes à La Seyne, La Valette ou La Garde.

Le diagnostic Amiante est exigé pour tous les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il permet d’identifier la présence éventuelle de matériaux contenant de l’amiante, encore très répandus dans les constructions des années 60 à 90, notamment dans certains immeubles toulonnais du centre-ville, de Saint-Jean-du-Var ou du Pont-du-Las.

Lorsque aucune trace d’amiante n’est détectée, le diagnostic est valable sans limitation de durée.
En revanche, si le rapport révèle la présence d’amiante, un suivi régulier est obligatoire : un contrôle doit être réalisé tous les 3 ans afin de surveiller l’évolution de l’état des matériaux concernés.

L’état parasitaire a pour objectif d’identifier la présence éventuelle d’insectes qui détruisent le bois (termites, capricornes, vrillettes…) ou de champignons lignivores comme la mérule. Ces nuisibles peuvent fragiliser une charpente, attaquer les planchers ou endommager les boiseries sans laisser de signe visible au premier regard.

Dans le Var, et particulièrement sur le territoire Toulon Provence Méditerranée, plusieurs communes sont classées en zone termitée par arrêté préfectoral. Cela implique que le diagnostic termites devient obligatoire lors d’une vente dès lors que le bien se situe dans une commune concernée. C’est le cas de nombreuses zones urbaines et littorales (Toulon, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, La Garde, Hyères…).

Le constat termites doit être daté de moins de 6 mois au moment de la signature du compromis. S’il révèle une infestation, un traitement rapide du bâtiment est indispensable, et une déclaration en mairie doit être effectuée pour signaler la contamination.

💡 À retenir pour Toulon et environs :

Le climat doux et l’humidité du littoral varois constituent un environnement idéal pour les termites. L’état parasitaire devient donc un diagnostic clé et obligatoire pour sécuriser une vente, en particulier pour les maisons anciennes et les biens comportant une structure bois.

L’ERP informe l’acheteur sur l’ensemble des risques naturels, technologiques et environnementaux susceptibles d’affecter un bien. Dans le Var, et particulièrement dans la métropole Toulon Provence Méditerranée, il peut concerner :
– les risques d’inondation liés aux vallons et cours d’eau,
– les feux de forêt, fréquents en période estivale dans plusieurs communes du littoral,
– le risque sismique (Toulon est classée en zone 2),
– le retrait-gonflement des argiles, notamment sur certains secteurs de La Garde, La Valette ou Ollioules,
– les risques technologiques en lien avec les installations industrielles ou portuaires.

Pour être valable, l’ERP doit être daté de moins de 6 mois au moment de la signature du compromis.
Il doit être généré à partir de la plateforme officielle Géorisques.gouv.fr, qui centralise toutes les informations réglementaires.

💡 À savoir pour Toulon :
Les biens proches du littoral ou situés en contrebas (Cap Brun, Le Mourillon, Pipady, Pont-du-Las, etc.) sont particulièrement concernés par les risques d’inondation ou de mouvements de terrain. Disposer d’un ERP à jour évite tout litige futur.

Le diagnostic ENSA informe l’acheteur sur l’exposition d’un logement au bruit des transports aériens.
Dans la métropole Toulon Provence Méditerranée, il concerne principalement les zones situées à proximité des trajectoires de l’aéroport Toulon-Hyères, ainsi que certains secteurs du littoral.

Les quartiers et communes les plus susceptibles d’être concernés sont :
– Hyères, en particulier les zones proches de l’aéroport et de la piste,
– une partie de La Crau,
– les secteurs littoraux exposés aux couloirs aériens,
– certaines habitations situées dans l’axe d’atterrissage ou de décollage.

Le diagnostic doit être fourni lorsqu’un bien se situe dans une zone couverte par un plan d’exposition au bruit (PEB), disponible sur le site officiel Géorisques.gouv.fr. et
doit être intégré au dossier de diagnostics techniques (DDT) remis à l’acheteur, au même titre que les autres diagnostics lors d’une vente (et également pour une location lorsque la zone est couverte par un plan d’exposition au bruit).

💡 À retenir pour Toulon et environs :
Même si le bruit aérien concerne surtout Hyères et son littoral, un ENSA à jour permet d’éviter toute contestation ultérieure et d’informer clairement l’acheteur sur l’environnement sonore du bien.

Même si la majorité des diagnostics est commune à toutes les ventes, les obligations ne sont pas tout à fait identiques pour une maison individuelle et pour un logement en copropriété.
La différence vient surtout de ce qui est privatif, de ce qui relève des parties communes, et du type d’installations (chauffage, assainissement, équipements collectifs…).

Dans la métropole toulonnaise, ces nuances se repèrent facilement : une maison située à La Serinette, Saint-Jean-du-Var ou au Revest n’a pas les mêmes particularités qu’un appartement situé dans une résidence récente du Mourillon, de la Haute Ville ou de La Rode.

Pour vous donner une vision claire :
– une maison qui n’est pas raccordée au tout-à-l’égout doit obligatoirement fournir un contrôle d’assainissement non collectif, réalisé par le SPANC ;
– un appartement dépend d’une copropriété, ce qui implique un mesurage Loi Carrez, et selon les immeubles, un DPE collectif réalisé pour l’ensemble du bâtiment.

En résumé : plus un bien possède d’installations privatives (jardin, fosse septique, équipements individuels…), plus la liste des diagnostics peut s’allonger. À l’inverse, les appartements bénéficient souvent d’un cadre plus normé grâce à la copropriété.

Diagnostic	Appartement en copropriété	Maison individuelle	Durée de validité
DPE (Diagnostic de performance énergétique)	✅ Obligatoire (et DPE collectif à partir de 2025 pour copropriétés de 50 à 200 lots)	✅ Obligatoire	10 ans
Audit énergétique (classes E, F, G)	❌ Non, sauf immeuble entier en monopropriété	✅ Oui, pour les maisons individuelles concernées
Gaz	✅ Si installation >15 an	✅ Si installation >15 an	3 ans
Électricité	✅ Si installation >15 an	✅ Si installation >15 an	3 ans
Amiante	✅ Si permis de construire avant 1997	✅ Si permis de construire avant 1997	Illimitée si absence, sinon contrôle tous les 3 ans
Plomb	✅ Si construit avant 1949	✅ Si construit avant 1949	Illimitée si absence, sinon 1 an
État parasitaire	✅ Obligatoire dans le Var	✅ Obligatoire dans le Var	6 mois
État des risques et Pollutions (ERP)	✅ Obligatoire	✅ Obligatoire	6 mois
Bruit des transports aériens (ENSA)	✅ Si zone concernée (cf. : PEB)	✅ Si zone concernée (cf. : PEB)	La validité reste acquise tant qu’aucune évolution réglementaire n’intervient.
Assainissement non collectif	❌ Non concerné	✅ Si pas de tout-à-l’égout (Fosse septique)	3 ans
Loi Carrez	✅ Obligatoire	❌ Non concerné	Illimité si pas de modifications apportées
Carnet d’Information du Logement (CIL)	✅ Si travaux récents ou rénovation énergétique	✅ Si travaux récents ou construction neuve	Le CIL reste conforme tant qu’aucune nouvelle vente n’est programmée.

Pour une maison, les points de vigilance concernent surtout :

– l’assainissement (tout-à-l’égout ou installation individuelle), les risques parasitaires comme les termites ou l’humidité,
– les performances énergétiques, souvent plus variables dans l’ancien.

Pour un appartement l’attention se porte davantage sur :

– le DPE collectif lorsqu’il existe,
– la surface Loi Carrez, indispensable en copropriété,
– la conformité des installations privatives (électricité, gaz).

Dans la région toulonnaise, ces différences influencent directement la valorisation d’un bien.
Une maison ancienne non raccordée au réseau d’assainissement, située à Saint-Jean-du-Var ou au Revest, n’aura pas les mêmes enjeux ni le même profil énergétique qu’un appartement récent du Mourillon ou de la Haute Ville.

💡 À retenir : un dossier de diagnostics complet, mis à jour et cohérent facilite toujours une vente. Que l’on vende une maison ou un appartement, une préparation sérieuse permet d’éviter les mauvaises surprises et de sécuriser l’ensemble de la transaction.